2023年注册会计师——税法10（轻松过关1）
第十章 房产税、契税和土地增值税
三、计算问答题
1.房产税+土地使用税+租赁增值税的计算
某公司总机构（增值税一般纳税人）位于丙市甲建制镇，主要经营农产品种植、销售业务，公司占地共计3万平方米，其中农产品的种植用地2.5万平方米，职工宿舍和办公用地0.5万平方米；房产原值总计500万元。该公司2022年6月30日签订一份房屋租赁合同，将其中位于乙市的2015年购置的价值100万元的办公室从7月1日起出租给他人使用，租期12个月，含税月租金5145元，每月收租金1次。
（其他相关资料：适用城镇土地使用税税率每平方米5元；计算房产余值的扣除比例为30%；该公司选择简易计税方法计算不动产租赁的增值税；解答本题目金额以“元”为单位）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）公司当年租赁房屋应缴纳的增值税，并说明申报缴纳方法。
（2）公司当年租赁房屋应缴纳的城建税、教育费附加和地方教育附加，并说明申报缴纳方法。
（3）公司当年应缴纳的城镇土地使用税。
（4）公司当年应缴纳的房产税。
（1）公司当年租赁房屋应缴纳的增值税=5154×6÷（1+5%）×5%=1470(元)。
纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。即按月向乙市主管税务机关预缴增值税，当年预缴金额合计1470元；按月向甲镇主管税务机关作增值税纳税申报，申报时用应纳的增值税扣减预缴的增值税，金额为 0。
（2）公司当年租赁房屋应缴纳的城建税、教育费附加和地方教育附加=5154×6÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）=176.4(元)，纳税人跨地区出租不动产的，应在不动产所在地乙市预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和两个附加征收比率就地计算缴纳城市维护建设税和两个附加，向乙市税务机关缴纳。
预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，按机构所在地的城建税税率和两个附加征收比率就地缴纳城建税和两个附加，由于申报的增值税为0，那么城建税和两个附加也为0。
（3）公司当年应缴纳的城镇土地使用税=(3-2.5)×10000×5=25000(元)，直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，免征城镇土地使用税。
（4）公司当年应缴纳的房产税=(500-100)×（1-30%）×1.2%×6/12+5154×6÷（1+5%）×12%+100×(1-30%)×6/12×1.2%×10000=33600+3528+4200=41328(元)
注意从价计税与从租计税的时间划分以及万元与元的换算。
2.房开企业开发部分土地的土地增值税清算条件及计算
2022年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算，该房地产开发公司提供的资料如下：
（1）2018年6月，以18000万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。
（2）自2019年5月起，对受让土地40%的面积进行一期普通住宅项目开发，发生开发成本6000万元、开发费用1500万元、利息支出600万元（未能提供金融机构的贷款证明）允许扣除的有关税金及附加150万元。
（3）2022年3月，该项目销售了90%（其余10%待售），取得不含增值税收入20000万元。公司已按照3%的预征率预缴该项目土地增值税600万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，房地产开发费用扣除比例按照规定相关上限执行）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）简要说明土地增值税的清算单位。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（4）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。
（5）说明土地增值税清算期限和滞纳金规定。
（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（2）该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=18000×（1+5%）×40%×90%=6804(万元)
（3）允许扣除的开发成本=6000×90%=5400(万元);
允许扣除的开发费用=(6804+5400)×10%=1220.40(万元)；
允许扣除的有关税金及附加为150万元;
加计扣除金额=(6804+5400)×20%=2440.80(万元);
该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=6804+5400+1220.40+150+2440.80=16015.20(万元)。
（4）增值额=20000-16015.20=3984.80(万元)；
增值率=3984.80÷16015.20×100%=24.88%，适用税率为30%，速算扣除系数为0；
应纳土地增值税=3984.80×30%=1195.44(万元)；
已预缴土地增值税600万元,则该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税=1195.44-600=595.44(万元)。
（5）凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起 90日内，到主管税务机关办理清算手续。
3.房开企业完全开发土地、部分销售的土地增值税清算条件及计算
某房地产开发公司（增值税一般纳税人）于2020年4月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付政府部门地价款7000万元（已取得相关部门的财政票据），当月办妥土地使用证并支付相关税费。自2020年5月起至2022年2月末，该房地产开发公司在受让土地上开发建造一栋写字楼，并销售建筑面积的80%，其余面积出租。依据销售合同共计取得含税销售收入20000万元。在开发讨程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的不含税劳务费和材料费共计6000万元，开发销售期间发生管理费用600万元、销售费用500万元、利息费用500万元（不能够提供金融机构的贷款证明）。主管税务机关要求该公司对该房地产项目进行土地增值税清算。
（其他相关资料：该公司计算土地增值税可扣除的税金及附加为100万元；当地契税税率为3%；房地产开发费用扣除比例按照规定相关上限执行；该项目已预缴土地增值税1000万元）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）税务机关是否可要求该房地产开发公司进行土地增值税清算？请说明理由。
（2）该房地产开发公司销售写字楼的增值税销项税额。
（3）该房地产开发公司计算土地增值税时可扣除的取得土地使用权金额。
（4）该房地产开发公司计算土地增值税可扣除项目金额合计。
（5）该房地产开发公司的土地增值额。
（6）该房地产开发公司销售写字楼应补缴（或应退）的土地增值税。
（1）税务机关可要求该房地产开发公司进行土地增值税清算。按照规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算。
本题目中的房地产开发公司，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租，主管税务机关可要求进行土地增值税清算。
（2）该房地产开发公司销售写字楼的增值税销项税额=（20000-7000×80%）÷（1+9%）×9%=1188.99(万元)。不动产转让的增值税税率为9%，房地产开发公司一般纳税人计算增值税销项税时，可从销售额中扣减支付给政府的土地价款，扣减比例是销售的建筑面积占可售面积的比例。支付土地价款需取得财政票据。这一扣减的政策原理是平衡政府收取土地价款无法提供增值税专用发票，所以纳税人无法抵扣进项税；注意这里只减除土地价款不减除契税。
（3）该房地产开发公司计算土地增值税时可扣除的取得土地使用权金额=7000×（1+3%）×80%=5768，土地增值税中取得土地使用权支付的金额包括契税，与增值税计算销项税中支付土地价款不是等同口径，考生这里要注意打好增值税相关内容的基础。可扣除的取得土地使用权支付金额=7000×（1+3%）×80%=5768(万元)由于销售面积仅为80%，按照80%的比例计算扣除。
（4）可扣除的开发成本=6000×80%=4800(万元)
可扣除的开发费用=(5768+4800)×10%=1056.8(万元)，加计扣除=(5768+4800)×20%=2113.6(万元)。
扣除项目金额合计=5768+4800+1056.8+100+2113.6=13838.4(万元)。
（5）该房地产开发公司的不含税转让收入金额=20000-1188.99=18811.01(万元)
注意要用含税收入减除销项税的方法计算不含税收入。
土地增值额=18811.01-13838.4=4972.61(万元)。
（6）增值率=4972.61÷13838.4×100%=35.93%，适用30%的税率，速算扣除系数为0。
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=4972.61×30%=1491.78(万元)
应补缴土地增值税=1491.78-1000=491.78(万元)。
4.非房开企业转让不动产增值税、土地增值税的计算
甲企业位于市区，2022年1月15日转让一处2016年3月1日购置的位于市区的仓库，其购置和转让情况如下：
（1）2016年3月1日，购置该仓库时取得的发票上注明的价款为525万元，另支付契税款20万元并取得契税完税凭证。
（2）由于某些原因在转让仓库时未能取得评估价格。
（3）转让仓库的产权转移书据上记载的含税销售金额为840万元，并按规定缴纳了转让环节的税金。
（其他相关资料：甲企业选择简易计税办法计算增值税，甲企业所在省政府允许在计算土地增值税时扣除地方教育附加）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）计算甲企业转让仓库时应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税的合计金额。
（2）计算甲企业转让仓库计征土地增值税时允许扣除的金额。
（3）计算甲企业转让仓库应缴纳的土地增值税。
（4）如果甲企业转让仓库时既没有取得评估价格，也不能提供购房发票，税务机关应如何进行处理？
（1）甲企业转让仓库时应缴纳的增值税=（840-525）÷（1+5%）×5%=15(万元)
城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加=15×（7%+3%+2%）=1.8(万元)
印花税=840×0.5%=0.42(万元)
甲企业转让仓库应缴纳的增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加和印花税合计=15+1.8+0.42=17.22(万元)。
（2）仓库原值的加计扣除额=525×5%×6=157.5(万元)
扣除项目金额=525+20+(17.22-15)+157.5=704.72(万元)。
提示：转让旧房不能取得评估价格时，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金（与转让房地产有关的税金）予以扣除，但不作为旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格）中加计5%的基数。
（3）仓库不含增值税转让收入=840-15=825(万元)
转让仓库应纳土地增值税的增值额=825-704.72=120.28(万元)
增值率=120.28÷704.72×100%=17.07%，适用税率为30%，速算扣除系数为0。
应纳土地增值税=120.28×30%=36.08(万元)。
（4）对于转让旧房既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《征管法》规定，实行核定征收。
